揭秘京城房租连涨内幕

自今年2月份以来，北京市房屋租赁市场租金价格持续上升。记者近日走访了多家地产中介机构发现，北京房屋租赁热点地区自今年春节以来租金价格上涨幅度超过5%。

北京房租涨幅远超CPI

“部分中介的不规范租赁行为、哄抬租金，造成北京租赁市场混乱。”近日，北京中原市场研究部发布了中原(北京)租赁领先指数，该机构发布的数据显示，北京8月房屋租赁均价55.28元/平方米/月，同比上涨4.2%。

北京统计局此前数据显示，7月份，北京市居民消费价格同比上涨2.6%，而其中居住类价格同比上涨3.9%，住房租金则上涨4.9%。引人关注的还有，这份报告不仅发布了北京租赁市场的相关数据，值得注意的是，该报告还对“同行”提出批评：“全市居住类价格水平涨幅远高于全市居民消费价格水平，租房价格水平涨幅居高不下。部分中介的不规范租赁行为、哄抬租金，造成北京租赁市场混乱。”

记者采访的业内人士指出，中原地产报告中，所指的“不规范租赁行为、哄抬租金”，主要应该是指地产中介直接与业主签署委托出租协议，地产中介从第三方中介变身为“二房东”，再寻找租客。

记者了解到，目前本市主要地产中介公司，只有中原地产只做纯粹第三方租赁中介。这似乎也让中原有了充足理由，指责他人“哄抬租金”。记者通过询问一些公司店面经理，得到一些粗略的相关数据，目前链家地产一些店面代理房源业务的占比，约为全部租赁业务收入的5%；“我爱我家”这项业务的占比约10%。

“真房东不好找”

中介代理房源，给租客造成的一个直接观感就是，这年头真房东不好找。记者看到一些网友与中介抢房的经历。“以前都是上58同城、赶集网这类网站找房，这其中也有中介冒充的，但10个里面还能碰上三四个真房东，今年几乎是全军覆没。”

这位租客表示，在打了不下100个电话后，终于碰上一个真房东，好不容易约好看房，结果到了现场，发现同时看房的还有好几拨中介。“本来还打算讲讲价，结果没等自己开口，其中一家中介直接报到3200元，还管配家电家具。房东直接就被拉到门店签合同了。”

地产中介当上“二房东”，是否导致租金上涨？接受记者采访的链家地产中关村一店面经理表示，中介代理房源并不会导致租金上涨，恰恰相反，这种商业模式是高租金导致的结果。

据介绍，链家从去年开始推出名为“自如友家”的业务，属于租赁代理范畴，房屋从房东手上代理过来后经过专业设计，实施统一装修、配置家居家电等。这项业务中的房子，是按间出租，而不是按套。

此前链家一位高管表示，这项业务适合月收入约5000元还买不起房的人群。链家的一位店面经理告诉记者，在该项租赁代理业务中，一般一套两居室的房子会租给四个人居住，出租房屋人均居住面积不会低于北京市规定的10平方米的标准，每一间出租房屋都会有单独的窗户。

“我爱我家”的一位店面经理对记者表示，有些房东没有精力，也不愿意为出租房子“操心”，一些房东愿意把房屋交给中介，通过中介代租代付，这样不用自己向租客催讨租金，不用担心租客中途走人或损坏物品。

房租涨幅现季节性变动

统计数据显示，8月份北京市中高档住宅单位平均租金为55.28元/平方米/月。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2573元/月、3820元/月和5458元/月，价格环比分别出现-0.77%、-0.24%、0.94%的波动。根据北京中原市场研究部数据统计，8月份租赁成交量较上月上涨5.3%，成交多集中于上、中旬。

据介绍，在经历了从7月份开始的学区房租赁、毕业生租房和到期换租的集中成交后，8月下旬租赁需求开始趋缓。

有业内人士表示，北京房屋租金近年来表现出稳步上升趋势，但其间也存在季节性回调和上涨。“我爱我家”望京区域南湖中园店经理赵亮告诉记者，目前区域内房屋租金同比年初，应该上涨了有5%以上。

赵亮向记者介绍，北京房屋租赁市场的季节性特征，“7月份，租金通常会上涨，在这个毕业季，很多毕业生在北京租房子找工作；8月底9月初，学区房租金会出现上涨，中小学开学家长陪读，部分大学生也会出来租房；10月份至春节前，是北京房屋租赁市场的淡季，这段时间租金多少都有回落，通常回落幅度约3%左右。”

赵亮所在的望京南湖中园区域，位于东北四环附近，区域内有部分学区房。赵亮所在的门店8月份营业额约40万元，其中房屋租赁收入占比约40%。据介绍，目前该区域租赁价格，一居室3500-4000元/月，二居室4000-6000元/月，三居室价格在6500元以上。

业务员年收入高的超20万

“目前北京市各个地产中介店面的规模差不多，”中原地产双井区域的一位经理告诉记者，几家主要地产中介商旗下的门店规模基本相仿，人数约20个，每个门店分为二到三个业务小组。

这些门店的月营业额少的20多万元，多的超过50万元。每家门店都有自己经营的特定区域，中原地产的这家门店负责的片区是十里河以北、通惠河以南，东四环至东三环之间。该区域1-2居平均租金6500元,二居租金约7500元，三居租金在9000元以上。区域内的成交热点楼盘有，富力城、苹果社区、首城国际、百环家园、后现代城、赛洛城、珠江帝景等。

地产中介业务员的年收入多的可以超过20万元，少的不过三五万元。业务员的工资包括底薪和提成。地产中介公司目前普遍实行“跳点提成”——随着成交数量增加，提成比例也越来越高。目前业务员底薪通常在2500-4500元。

“‘老客户’非常重要，不少业主不差钱，看重的是专业的服务，在地产中介良莠不齐、口碑不佳的情况下，信任显得异常重要。”一位我爱我家的资深业务人员表示，地产中介业务中通常有80%的业绩来自老客户，“这个行当中，口碑非常重要，老客户介绍来的朋友，成交率非常高。”

记者采访的地产中介门店中，在业务员数量基本相同的情况下，一家双井地区的门店月营业额仅20多万元，而位于海淀中关村附近学区房集中地区的一家中介门店，8月份营业额高达50多万元。在双井上班的一位中介，提到万柳区域的学区房时，语气中不无羡慕。

但是当记者问，是否想跳槽到热点区域时，他的回答却非常坚决，“不去”。他这样解释，“做地产中介要依靠老客户的积累和‘沉淀’，尤其在调控这样的艰难时刻。另外，当中介不要随便‘挪窝’，一个区域那么多的房源，从头学起很困难。”

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